Crece la demanda de unidades chicas: cuánto cuesta hoy entrar a una propiedad compacta

El mercado inmobiliario argentino asiste a un desplazamiento de la demanda hacia unidades cada vez más reducidas, en un contexto donde el precio por metro cuadrado en pozo se ubica en torno a los 2.200 dólares en la Ciudad de Buenos Aires, frente a los 1.950 dólares registrados en el mismo período del año anterior, según estimaciones del sector. La diferencia, que representa un incremento interanual cercano al 13 por ciento, obliga a los compradores a recalcular el monto inicial necesario para acceder a una propiedad y empuja la búsqueda hacia superficies más acotadas.

Juan Manuel Tapiola, director ejecutivo de Spazios, vinculó esa tendencia con dos factores simultáneos: el encarecimiento de los materiales y la mano de obra en la construcción, y la transformación en la composición de los hogares. Cada vez más personas viven solas, las parejas sin hijos ganan peso demográfico y las separaciones generan nuevas unidades familiares que demandan una vivienda propia, describió el empresario al referirse al perfil del público que consulta por departamentos compactos y casas pequeñas.

Cómo se traduce el ahorro en una chacra chica

Para dimensionar el efecto del menor desembolso inicial conviene pensar en el caso de una pareja joven que destina sus ahorros a la compra de un monoambiente. Si hace tres temporadas esa operación podía resolverse con alrededor de 60.000 dólares de entrada, hoy requiere aproximadamente 85.000 dólares para una unidad equivalente, considerando el avance del metro cuadrado en barrios con buena conectividad. Esa diferencia de 25.000 dólares explica por qué muchos compradores optan por superficies de 25 a 35 metros cuadrados en lugar de los tradicionales 50, aceptando resignar metros a cambio de completar la operación en un plazo razonable.

El esquema de servicios compartidos permite compensar parte de la superficie privada cedida. En distintos proyectos en desarrollo, los edificios incorporan parrillas en azotea, salones de usos múltiples, gimnasios y espacios de coworking, áreas que amplían las posibilidades de uso sin sumar esos metros al precio final. Tapiola señaló que ese formato evita parte de los costos de mantenimiento de una unidad grande y permite mantener un desembolso inicial más acotado.

Tiny houses y construcción modular

• Las tiny houses no tienen una medida única: pueden ir de 15 a 40 metros cuadrados y reúnen cocina, baño y dormitorio en un diseño pensado para aprovechar cada pared.
• Se utilizan como residencia permanente, casa de fin de semana o unidad destinada a alquiler temporario, lo que amplía el público interesado.
• Los sistemas modulares e industrializados acortan los plazos de obra y, en algunos casos, reducen los costos de desarrollo respecto de la construcción tradicional.
• Su instalación suele requerir menos trámites municipales cuando se emplazan en predios con servicios ya habilitados.

Tapiola aclaró que las unidades de 20 metros cuadrados o menos, con una distribución adecuada, pueden resultar atractivas frente a la perspectiva de esperar años para comprar algo mayor. El atractivo depende tanto del desembolso inicial como de la utilidad concreta de cada ambiente, y la decisión final pasa por comparar el costo de oportunidad de postergar la compra frente al beneficio de contar antes con una propiedad propia.

“La idea es que estas propuestas convivan con las viviendas tradicionales. Su expansión depende de ofrecer precios de acceso compatibles con una buena calidad constructiva, una ubicación razonable y una funcionalidad que justifique la inversión.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

Entre los perfiles que consultan por estas alternativas figuran jóvenes que buscan independizarse, personas solas, parejas sin hijos e inversores que ven en las unidades compactas una opción para destinar a alquiler. La posibilidad de adaptar los ambientes a distintos usos — vivienda propia durante la semana y alquiler temporario los fines de semana, por ejemplo — gana terreno como criterio de compra, según describió el directivo.

Un productor inmobiliario del partido de Escobar, que prefirió reservar su nombre, resumió la pulseada desde el llano: con los precios actuales, dijo, el comprador argentino promedio prefiere pagar 70.000 dólares por un departamento terminado y chico antes que seguir pagando alquiler y ver cómo el metro cuadrado se aleja cada temporada. Esa preferencia, coincidió, explica por qué los emprendimientos que ofrecen unidades de un solo ambiente con amenities compartidas lideran los preventa en varias zonas del conurbano norte.