Alquileres porteños: en agosto la suba mensual volvió a quedar debajo del índice general de precios

El mercado de alquileres residenciales de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto un incremento mensual de 1,5%, ubicándose nuevamente por debajo de la variación estimada para el Índice de Precios al Consumidor (IPC) durante el mismo período, de acuerdo con el relevamiento difundido por el portal inmobiliario Zonaprop. Se trató de la menor suba mensual del año y consolidó una tendencia que se observa de manera sostenida desde comienzos de 2026: los valores de los nuevos contratos perdieron terreno frente al ritmo general de la inflación.

En la comparación interanual, los alquileres acumularon un aumento del 29,9% en los últimos doce meses, mientras que en lo que va del año la suba llega al 19,2%. Dado que la inflación general estimada para 2026 se ubica en torno al 21,5%, el saldo arroja una caída real del 2,3% en el poder de los precios de los alquileres respecto del resto de la economía. La diferencia, explicaron desde el portal, responde en buena medida a la Ley de Alquileres vigente y a la mayor oferta de unidades disponibles, factores que modulan la dinámica de fijación de precios.

Cuánto cuesta hoy alquilar en cada tipo de unidad

• Monoambiente: $771.871 mensuales.
• Departamento de dos ambientes: $886.527 mensuales.
• Departamento de tres ambientes: $1.196.413 mensuales.

La dispersión de precios entre barrios continúa siendo marcada. Puerto Madero se mantiene como la zona más onerosa, con un valor medio de $1.252.366 por mes, seguida por Núñez ($995.838) y Palermo ($990.748). En el otro extremo, el barrio de Lugano ofrece el metro cuadrado más accesible, con un canon promedio de $654.776 mensuales, por delante de Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780).

La variación interanual según cada barrio

El informe de Zonaprop también detalla los incrementos acumulados en los últimos doce meses por comuna. Los barrios que más subieron fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%), mientras que los que registraron los menores aumentos fueron Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%). La marcada heterogeneidad entre zonas refleja, según los analistas del sector, el efecto combinado de la demanda localizada, la calidad del stock edilicio y la posibilidad de acordar contratos en dólares por fuera del marco regulatorio.

En lo que respecta a la oferta, durante agosto la cantidad de departamentos disponibles para alquiler tradicional creció 0,6%. El volumen de publicaciones es actualmente 3,4 veces superior al piso histórico registrado en febrero de 2023, y el punto de inflexión se sitúa en enero de 2024, cuando la oferta se disparó 62% en un único mes. La mayor disponibilidad constituye, de acuerdo con el relevamiento, uno de los factores que explican la desaceleración de los precios.

Rentabilidad: casi dieciocho años para recuperar la inversión

Para los propietarios que evalúan la conveniencia de poner un inmueble en renta, la rentabilidad promedio anual se ubica en 5,70%. A esa tasa, recuperar el valor de compra demandaría 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más breve que el registrado un año atrás, cuando la relación era sensiblemente más desfavorable. La rentabilidad más alta del mercado se observa en Lugano, con un rendimiento anual del 9,8%, mientras que Puerto Madero ofrece el menor retorno, con apenas 3,2% anual.

En forma paralela, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó que en julio se firmaron 6.051 escrituras de compraventa, lo que representa una suba interanual del 9%. No obstante, solo el 16% de esas operaciones contó con financiamiento hipotecario, una proporción cinco puntos inferior a la registrada en junio de 2025. La retracción del crédito se presenta, para los especialistas consultados, como uno de los principales condicionantes de la dinámica del mercado inmobiliario en general y de la formación de precios en particular.

Quedan por confirmar, en las próximas semanas, dos variables que pueden modificar el escenario descrito: la magnitud final de la inflación de agosto —cuya cifra definitiva recién se conocerá con el reporte oficial del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC)— y la evolución de la oferta de alquileres hacia el cierre del tercer trimestre, período en el que suele registrarse un recambio estacional de contratos.