Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos dejó de pagar el vendedor y qué costos siguen vigentes

El precio acordado por una propiedad dejó de ser el único número que cuenta al cerrar una compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, aunque la carga tributaria que enfrentaba el vendedor ocasional se redujo de manera significativa. Las ventas de inmuebles del patrimonio personal quedaron liberadas del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y del impuesto cedular, dos tributos que dependían del momento en que el bien había sido adquirido. Las comisiones inmobiliarias, los honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos, entre otros conceptos, continúan formando parte del presupuesto de la operación.

Qué conceptos siguen vigentes para comprador y vendedor

Si interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes. Cuando la compra se financia con un crédito hipotecario, pueden agregarse la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos del banco.

Impuesto de Sellos: alícuotas y exenciones

El Impuesto de Sellos es otro componente ineludible. De acuerdo con la explicación brindada por Tapiola, director ejecutivo de la desarrolladora Spazios, la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%. El desarrollador señaló además que existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situó en aproximadamente 220.000.000 de pesos. Cuando se supera ese límite, el tributo alcanza únicamente al excedente.

El esquema bonaerense presenta diferencias: la alícuota ronda el 2% y, según la explicación del desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Por eso, la ubicación y el valor del inmueble modifican los gastos totales de la operación.

La carga fiscal que dejó de pesar sobre el vendedor

La reducción tributaria para quien vende involucra dos conceptos que dependían de la fecha de adquisición del inmueble. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, conocido como ITI, que fue eliminado a mediados de 2024. Representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de 100.000 dólares, equivalía a 1.500 dólares.

Para los inmuebles adquiridos desde 2018 regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. De acuerdo con la explicación de Tapiola, la exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión.

El alcance tiene un límite preciso: las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es el caso de una desarrolladora que construye y vende como parte de su negocio.

Queda por confirmar el alcance preciso de la exención del impuesto cedular en operaciones puntuales que combinen más de una propiedad del patrimonio personal y si existen diferencias de tratamiento entre jurisdicciones para casos de vivienda única y permanente.