La oferta de departamentos en la Ciudad se redujo a la mitad en casi un siglo y los avisos lo reflejan

En la Ciudad de Buenos Aires, la mediana de superficie cubierta de los departamentos en oferta se ubica en 46 metros cuadrados para las unidades edificadas desde 2020, una cifra que contrasta con los 102 metros cuadrados registrados en las propiedades construidas en la década de 1930: 55 por ciento de caída entre períodos casi extintos según el relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai.

El informe se construyó a partir de 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH (propiedad horizontal, es decir, departamentos en edificios bajo el régimen de propiedad horizontal) en la Ciudad de Buenos Aires, ordenados por año de construcción. La muestra permite comparar las características de las viviendas según la época en que fueron levantadas y describe, en particular, cómo se modificaron la superficie, la cantidad de ambientes y la inclusión de cocheras en el precio publicado.

Menos metros, menos ambientes y cocheras que se separan del precio

El cambio más visible se observa en la cantidad de ambientes. Las unidades construidas en los años treinta registraban una mediana de cuatro ambientes, mientras que las levantadas desde 2020 promedian dos. Los monoambientes (departamentos de un solo ambiente que integran living y dormitorio) explican parte de ese desplazamiento: representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9 por ciento entre los edificados en los años treinta. En el extremo opuesto, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados cayeron del 53,2 al 9,4 por ciento de la oferta.

La superficie cubierta mediana atravesó distintas etapas. Tras ubicarse en 46 metros cuadrados en los años treinta, subió hasta un rango de 60 a 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970, 1980, 1990 y 2000, y volvió a retroceder desde 2010 hasta los valores presentes. La relación entre metros cuadrados y cantidad de ambientes se sostuvo en 23 a 34 metros cuadrados por ambiente, lo que se refiere, en términos prácticos, de 30 a 62 metros cuadrados en promedio por ambiente, durante todo el período relevado. Aunque el tamaño total varía mucho, las unidades conservan una relación estable entre superficie y cantidad de ambientes.

La composición del precio también se modificó. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incluía la cochera en el valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación se redujo al 13,9 por ciento. En paralelo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2 al 14 por ciento.

Recoleta, Monserrat y Palermo encabezan la reducción por barrio

Al comparar las viviendas construidas antes de 1980 con las levantadas desde 2010, las mayores reducciones de superficie cubierta mediana se concentran en tres barrios porteños. Recoleta pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50 por ciento. Monserrat registró una caída del 41 por ciento y Palermo, del 40 por ciento.

• Recoleta: de 90 a 45 metros cuadrados, baja del 50 por ciento.
• Monserrat: reducción del 41 por ciento.
• Palermo: reducción del 40 por ciento.
• Villa Devoto: reducción del 6 por ciento.
• Villa del Parque: reducción del 8,5 por ciento.
• Villa Urquiza: reducción del 9,6 por ciento.

El contraste muestra que la retracción en el tamaño de las unidades afecta con distinta intensidad según la zona. En los barrios donde la construcción nueva coexiste con un stock más antiguo, como Recoleta, Monserrat y Palermo, la diferencia entre ambas generaciones de viviendas llega a la mitad. En los barrios donde predominan las casas y los PH, la caída es marginal.

El informe de Mirando.ai no incluye conclusiones sobre las causas del cambio, aunque los datos disponibles permiten vincular la reducción de superficie con el avance de los monoambientes y de las unidades pequeñas en la oferta de los últimos cinco años. Resta confirmar si la tendencia se sostendrá en los próximos relevamientos y si los nuevos emprendimientos en la Ciudad replicarán los patrones observados desde 2020.